Achtergrond
Rogeo heeft de afgelopen jaren veelvuldig gewerkt aan projecten waar kostenverhaal via publieke of private routes worden geregeld. Wanneer niet met alle eigenaren in een plangebied een anterieure overeenkomst kon worden gesloten, was de gemeente verplicht om een exploitatieplan op te stellen. Onder de omgevingswet zijn een aantal zaken gewijzigd. Hieronder delen we onze bevindingen en ervaringen met betrekking tot kostenverhaal onder deze nieuwe wetgeving.
Veranderingen Omgevingswet
Een van de belangrijkste veranderingen die de Omgevingswet met zich meebrengt in relatie tot het kostenverhaal, is de afschaffing van de exploitatieplanprocedure als zelfstandig ruimtelijk plan. In plaats daarvan worden kostenverhaalsregels opgenomen in het omgevingsplan. De werkwijze en invulling in het publiekelijke recht verandert, maar de uitwerking blijft grotendeels gelijk aan de werkwijze onder de Wet ruimtelijke ordening.
Opties voor Kostenverhaal
Onder de Omgevingswet zijn er twee methodes voor kostenverhaal: met tijdvak en zonder tijdvak. Over het algemeen wordt er gekozen voor kostenverhaal met tijdvak, omdat dit past bij de heldere eindbeeld en fasering die gemeenten voor ogen hebben. Dit biedt zekerheid en structuur voor zowel ontwikkelaars als de gemeenschap en voorkomt dat enkel de winstgevende onderdelen in het plangebied worden ontwikkeld. De methode met tijdvak sluit grotendeels aan bij de methodiek van het exploitatieplan.
De andere optie, kostenverhaal zonder tijdvak, wordt toegepast bij organische ontwikkelingen. Vooraf is niet duidelijk wat waar wordt ontwikkeld. Het is een wijze waarop de gemeente de markt uitnodigt om met plannen te komen om (delen van) een bepaald gebied te ontwikkelen. De gemeente stelt enkel de kaders en zorgt voor kostenverhaal van de openbare ruimte. Om goed kosten te verhalen wordt aan het begin van een ontwikkeling verschillende scenario’s uitgewerkt, zodat de ontwikkelende partij een reëel bedrag als kostenverhaalsbijdrage moet betalen.
Overgangsrecht
Alle plannen en overeenkomsten die voor de invoering van de omgevingswet in procedure zijn gebracht, blijven van kracht door het overgangsrecht. Dit waarborgt de continuïteit van afspraken met betrokken partijen en biedt zekerheid voor alle betrokkenen.
Conclusie
Kostenverhaal onder de nieuwe Omgevingswet biedt nieuwe mogelijkheden voor zowel gemeenten als ontwikkelaars. De wet blijft voorkeur geven aan het sluiten van anterieure overeenkomsten, maar wanneer niet met alle ontwikkelende partijen een overeenkomst wordt gesloten, zijn er nu meerdere mogelijkheden voor de gemeente. De keuze voor kostenverhaal met tijdvak biedt helderheid en structuur, terwijl kostenverhaal zonder tijdvak de mogelijkheid aan gemeenten geeft om de regie meer bij de markt te laten.
